Diagnostics

PROPRIÉTAIRES
LES DIAGNOSTICS À RÉALISER POUR VENDRE UNE MAISON

• DIAGNOSTIC AMIANTE

Durée de validité  :
- Diagnostic réalisé avant le 1er avril 2013 : le diagnostic doit être renouvelé avant la vente du logement.
- Diagnostic réalisé après le 1er avril 2013 : validité du document illimitée.

L'amiante est un matériau utilisé entre 1950 et 1980 dans les secteurs de l'industrie et de la construction pour ses propriétés d'isolation phonique et thermique et de protection contre l'incendie qui, en raison de ses effets cancérigènes, a fait l'objet de dispositions réglementaires en vue de limiter l'exposition de la population et des travailleurs.
Ainsi, la présence de flocages, calorifugeages et faux plafonds contenant de l'amiante doit être recherchée dans tous les immeubles construits avant le 1er juillet 1997 (décrets du 7 février 1996 et du 12 septembre 1997, loi du 13 décembre 2000 : art .176).

En cas de vente d'un bien situé dans un immeuble collectif : un état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante est annexé à tout avant - contrat et au contrat de vente.
A défaut le vendeur, même non professionnel, ne peut s'exonérer de la garantie du vice caché lié à l'amiante.
 

• CONSTAT DE RISQUES D'EXPOSITION AU PLOMB DANS LES PEINTURES - CREP

Durée de validité :
- Pas de plomb ou présence de plomb à des concentrations inférieures à 1 mg/cm² : la durée de validité du CREP est ilimitée.
- Plomb présent à des concentrations supérieures à 1 mg/cm² : le Crep doit avoir été réalisé depuis moins d'1 an au moment de la vente du logement.

Le saturnisme est une intoxication due au plomb provoquée, dans les logements anciens et vétustes, par l'eau transportée dans des canalisations en plomb et par la composition des peintures anciennes. En vue de lutter contre cette maladie, la loi impose à certains propriétaires d'immeubles d'effectuer un diagnostic plomb (loi du 29 juillet 1988, décrets du 9 Juin 1999).

En cas de vente d'un local situé dans un immeuble construit avant le 01/01/1949 situé dans une zone à risque délimitée par arrêté préfectoral, un état des risques d'accessibilité au plomb datant de moins d'un an, doit être annexé à tout avant - contrat ou contrat de vente.
A défaut le vendeur, même non professionnel, ne peut s'exonérer de la garantie du vice caché lié au plomb.
 

•  DIAGNOSTIC ÉNERGÉTIQUE - DPE

La durée de validité générale du DPE reste de 10 ans.
Des dispositions particulières sont prises pour réduire la durée de validité des diagnostics réalisés avant la date du 1er juillet 2021, ainsi ceux réalisés :
- entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
- entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.

Avec la loi Grenelle 2, le diagnostic énergétique prend de l’essor. Les propriétaires mettant en vente ou location ont l’obligation de fournir à l’acheteur ou au locataire un diagnostic de performance énergétique, l’affichage de ce diagnostic dans les annonces immobilières devient obligatoire (pour toutes publicités : affichage vitrine, internet...) par le vote de la loi Grenelle 2 au 01/01/2011. A défaut, l’acquéreur peut exiger la nullité de l’acte et une réduction du prix de vente.

Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) n'est plus informatif mais opposable. Son contenu et sa méthode de calcul sont également modifiés. Ce document qui indique au futur acquéreur ou locataire une estimation de la consommation énergétique d'un logement et son taux d'émission de gaz à effet de serre, notamment à travers les étiquettes énergie, devient plus lisible et plus fiable. Trois arrêtés ont été publiés au Journal officiel le 13 avril 2021 en application de deux décrets parus en décembre 2020.
Le classement énergétique du bien devra être affiché dans les annonces de vente ou location, ce qui implique aux vendeurs la réalisation du diagnostic dès la mise en vente du bien immobilier (avant la prise du mandat de vente).

Depuis le 1er janvier 2022, trois éléments doivent être affichés sur les annonces immobilières : l'étiquette énergie, l'étiquette climat et l'estimation de la facture théorique annuelle.
 

•  ETAT DE L'INSTALLATION INTERIEURE DE GAZ

Durée de validité du document 3 ans.

À compter du 1er novembre 2007, afin d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes, le vendeur de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique un état de cette installation établi de puis moins de trois ans.

Il est réalisé, selon un modèle défini par arrêté (à paraître), dans les parties privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances par un professionnel certifié conformément aux articles L.271 - 4 à L. 271 - 6 du code de la construction et de l'habitation.

Le diagnostic décrit l'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire, l'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz, l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz... Certains documents sont réputés équivalents à l'état de l'installation intérieure de gaz dès lors qu'ils ont été établis depuis moins de trois ans à la date à laquelle l'état doit être produit :
- Le certificat de conformité et de sécurité effectué par un organisme agréé par le ministre chargé de l'énergie. 3 organismes sont concernés acutellement : Qualigaz, Dekra, Copraudit.

En l'absence d'un état de l'installation intérieure de gaz, aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués le risque.
 

•  ETAT DE L'INSTALLATION INTERIEURE D'ÉLECTRICITE

Durée de validité du document 3 ans.

L’Article L 134 - 7 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit depuis le 1 er janvier 2009 en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation, la production d’un état de l’installation intérieure d’électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans. Valable 3 ans, le diagnostic électricité permet de vérifier les équipements fixes situés en aval du disjoncteur. Il porte sur 89 points de contrôle (présence de prises de terre, de dispositifs de protection contre les surintensités, respect des zones de sécurité dans les salles de bains, etc.) dans le but de déceler les défauts susceptibles de compromettre la sécurité des occupants.

Une attestation de conformité du Comité national pour la sécurité des usagers de l'électricité (Consuel) peut remplacer l'état d'installation intérieure d'électricité si l'attestation a été faite depuis moins de 3 ans.

A défaut, impossibilité pour le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés.
 

• ETAT DE L'INSTALLATION D'ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF - ANC

Durée de validité du document 3 ans

Le diagnostic assainissement devra être joint aux actes conclus à compter du 1 er janvier 2011 (et non plus 2013), et sa durée de validité est de trois ans. A défaut, impossibilité pour le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés.

En cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif non raccordée au réseau public de collecte lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur devra procéder aux travaux de mise en conformité dans l’année qui suit la vente.

Obligation pour l’acquéreur de mettre en conformité l’installation dans un délai d’1 an après l’acte authentique.
 

• ETAT DE L'INSTALLATION D'ASSAINISSEMENT COLLECTIF

Jusqu'à présent, les immeubles raccordés directement aux installations d'assainissement collectif ne sont pas concernés par un tel diagnostic. Toutefois, la réglementation autorise le maire à prendre un arrêté municipal imposant un contrôle de la conformité du raccordement, au titre de son pouvoir de police en matière sanitaire. En effet, les communes ont la mission de s’assurer de la qualité d’exécution du branchement de l’installation à la partie publique du réseau, et du maintien de son bon état de fonctionnement (C. santé publ., art. L. 1331-4 in fine).

Cette différence de traitement juridique entre les deux types d'installation devrait, cependant, disparaître prochainement. En effet, l'article 64 du projet de loi relatif à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale, dit « projet de loi 4D », présenté par le gouvernement le 12 mai 2021, prévoit d’imposer également la réalisation d’un diagnostic de l'état des équipements de raccordement des biens immobiliers au réseau public collectif d'assainissement. Cette obligation devrait entrer en vigueur le 1er juillet 2023, et même à compter du 1er juillet 2022 dans les zones accueillant les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon qui auront lieu dans la Seine en 2024.
 

• ETAT DES RISQUES ET POLLUTIONS

Durée de validité du document : 6 mois. L'état des risques et pollutions qui doit être joint à la promesse de vente ou à l'acte de vente doit avoir moins de 6 mois. Sinon, il doit être refait.

Information sur les sinistres résultant de catastrophes naturelles ou technologiques reconnues ayant affecté tout ou partie du bien immobilier, objet de la transaction immobilière : L'article L. 125 - 5 dans son quatrième alinéa prévoit que le vendeur ou le bailleur d'un immeuble bâti sinistré à la suite d'une catastrophe technologique ou naturelle, reconnue par un arrêté de catastrophe naturelle ou technologique, doit informer l'acquéreur ou le locataire des sinistres ayant affecté le bien pendant la période où il a été propriétaire ou des sinistres dont il a été lui même informé.

Cette obligation d'information s'applique à compter du 1er juin 2006 :
- Pour toute commune ayant été déclarée au moins une fois en état de catastrophe technologique ou naturelle en application des articles L.128 - 1 et L.128 - 2 ou L.125 - 1 du code des assurances
- Pour les sinistres ayant affecté tout ou partie de l'immeuble pendant la période où le vendeur ou bailleur du bien a été propriétaire ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions. Les sinistres doivent avoir donné lieu au versement d'une indemnité en application des articles L.125 - 2 ou L.128 - 2 du code des assurances.

Le futur acheteur ou locataire doit être informé par le vendeur des risques et pollutions auxquels le logement est exposé (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...). Pour ce faire, un diagnostic état des risques et pollutions doit être joint à la promesse de vente ou à l'acte de vente ou au bail.
A défaut l’acquéreur ou le locataire peut demander la résolution du contrat ou demander au juge une diminution de prix.
 

• DIAGNOSTIC BRUIT

Durée de validité du document : 6 mois.

Le diagnostic Bruit est un document qui permet de connaître l'existence de nuisances sonores aériennes. Il est obligatoire depuis le 1er juin 2020 si le bien immobilier est situé dans une zone d'exposition au bruit des aéroports. Dans ce cas, le vendeur doit fournir un diagnostic Bruit à l'acquéreur ou au locataire. Le diagnostic n'a qu'une valeur informative mais s'il n'est pas fourni, l'acquéreur peut faire un recours devant le tribunal.
 

• RISQUES DE POLLUTION DES SOLS

En France, les activités agricoles ou industrielles susceptibles de provoquer un danger ou inconvénient pour l’homme et l’environnement sont contrôlées : on appelle ce type d’installation industrielle des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE). Ces installations peuvent être très différentes, allant de l’exploitation bovine d’une cinquantaine de bovins, jusqu’au dépôt pétrolier, en passant par les usines, les ateliers, les chantiers, les incinérateurs et les décharges, les éoliennes ou les carrières…

Quand les informations rendues publiques par l’Etat sur les risques de pollution des sols portent sur un terrain objet d’une transaction immobilière, le vendeur ou le bailleur du terrain doit en informer par écrit l’acquéreur ou le locataire dans l’acte de vente ou de location, sous peine de résolution de contrat, de restitution d’une partie du prix ou de remise en état aux frais du vendeur.
 

• ETUDE GEOTECHNIQUE DES SOLS - LOI ELAN

L'étude géotechnique préalable mentionnée à l'article R. 112-6 du code de la construction et de l'habitation permet une première identification des risques géotechniques d'un site. Elle doit fournir un modèle géologique préliminaire et les principales caractéristiques géotechniques du site ainsi que les principes généraux de construction pour se prémunir du risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

Cette étude préalable comporte une enquête documentaire sur le cadre géotechnique du site et l'existence d'avoisinants avec visite du site et des alentours.

L’article 1er de l’arrêté du 22 juillet 2020 prévoit que l’exposition au risque de retrait-gonflement des sols argileux est évalué selon :
- La dominante argileuse du sol,
- La composition minéralogique des matériaux du sol,
- Le comportement géotechnique du sol en fonction de la granulométrie et sa capacité de variation en périodes humides et sèches.

L’article 2 de l’arrêté définit les zones exposées pour l’application des dispositions du Code de la construction et de l’habitation. Les zones considérées en risque moyen à fort devront faire l’objet de l’étude prévue aux articles L.112-20 à L. 112-25 du code de la construction et de l’habitation.

Elle est complétée, si besoin, par un programme d'investigations spécifiques visant à établir les connaissances géologiques et géotechniques permettant de réduire, autant que possible, les incertitudes et risques géotechniques liés au phénomène de retrait-gonflement des argiles sans préjudice des autres aléas géotechniques pouvant exister au droit du projet.

Une étude géotechnique préalable de type G1 (phase étude de site et phase principes généraux de construction) réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013 vaut présomption de conformité aux dispositions du présent article.
 

• DISPOSITIF DE SECURITE DES PISCINES PRIVEES

Le diagnostic de conformité piscine est valable définitivement après réalisation.

Les piscines privées à usage individuel ou collectif doivent être équipées d'un dispositif de sécurité pour prévenir les risques de noyade, notamment de jeunes enfants. Le dispositif doit respecter certaines normes. En cas de non-respect, vous vous exposez à une amende. Les piscines posées sur le sol, gonflables ou démontables ne sont pas concernées.